“五一”假期期间，北京楼市整体运行平稳。《证券日报》记者实地走访发现，多数新房项目未推出大幅促销，主要延续前期优惠政策，或通过阶段性营销加速去化，让利幅度有限；二手房市场在假期前半段带看量相对平淡。“不少客户选择外出旅游，看房节奏有所放缓。”一位链家经纪人表示，但随着假期后半段返京客流回升，二手房带看量已出现回暖迹象。
多位中介透露，近期业主信心增强，二手房议价空间较此前收窄；与此同时，具备产品力优势的新房项目去化加快，“卖旧买新”的置换升级需求成为支撑市场的重要力量。
在丰台区一处刚挂牌的房源看房现场，一对新婚夫妇正在与中介沟通细节。“我们预算在300万元左右，优先考虑通勤便利的两居室。”其中一位购房者表示，相比新房，目前更倾向于选择总价合适、装修较好的二手房。
在刚需持续释放的同时，改善性需求的入市节奏也在变化。“最近有不少客户在考虑置换，有的甚至计划卖掉两套老房子，换一套新房。”上述中介表示，这类客户多来自海淀、西城等核心区域，手中的房源房龄较长，此前可能一直处于观望状态，但随着新房产品力提升以及政策环境相对宽松，置换意愿明显增强。
在丰台区五环外某新建楼盘售楼处，沙盘区不时有购房者围拢咨询，洽谈区基本满座，置业顾问频繁带客参观样板间。“‘五一’期间，我们平均每天成交五六套，目前最小面积的房源已售罄，在售的主要是90多平方米的户型。”该楼盘置业顾问介绍，项目自4月份开盘以来去化较快，部分户型仍维持8.8折优惠，预计一两个月内有望完成清盘。
希鸥网观察，部分具备产品力优势的新房项目销售热度较高，反映出改善性住房需求正集中释放，市场成交结构持续优化。
事实上，“五一”期间的市场表现是4月份北京楼市“小阳春”行情的延续。中原地产数据显示，4月份，北京二手房网签量达17893套，同比增长14.9%，创近五年同期新高；新房成交3979套，环比上涨19.38%，同比上涨23.11%，其中五环外项目贡献超七成成交量。
从成交结构看，4月份，400万元到600万元总价段二手房占比超35%，为成交主力；70平方米至90平方米户型占比28%，90平方米至120平方米改善户型占比达22%。
“北京楼市已转向以改善性需求为主导。”中原地产首席分析师张大伟表示，一方面，多子女家庭需求、居住条件升级等因素持续释放改善性需求；另一方面，老旧小区改造加快推进，客观上推动了“以旧换新”的置换链条，三居及以上户型成为市场交易的重要支撑。
从客户决策周期看，4月份，北京二手房带看量环比增长15%，优质房源成交周期从1至2周缩短至3到5天，部分学区房挂牌3天内即成交。新房去化速度加快，市场流动性显著提升，4月份北京业主信心指数达8.08%，处于近一年高位，较3月份提升0.5个百分点。
展望未来，张大伟认为，市场已明确释放企稳信号，北京房地产市场将进入“存量为主、增量为辅”的稳定发展阶段，改善性需求将成为核心驱动力，“以旧换新”“品质升级”或成主流趋势。
希鸥网观察认为，随着居民对居住品质要求的提升，房地产市场正从“有没有”向“好不好”转变，产品力与服务力将成为房企竞争的关键，也将持续塑造市场新生态。
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